Kat Karşılığı Projelerde Arsa Sahibi Dairelerinin Satışı Nasıl Yönetilir?

Kısa cevap: Kat karşılığı bir projede satış operasyonunun en kritik noktası, aynı binada iki farklı satıcının bulunmasıdır. Yüklenici kendi payındaki bağımsız bölümleri, arsa sahibi ise kendi payındakileri satar ve ikisi çoğu zaman farklı fiyat, farklı ödeme koşulu ve farklı satış hızıyla hareket eder. Bunu yönetmenin yolu üç şeydir: bağımsız bölüm bazında kesinleşmiş bir paylaşım listesi, sözleşme ekine bağlanmış ortak fiyat ve satış politikası, ve envanterde her dairenin hangi tarafa ait olduğunun görünür tutulması. Bu üçü yoksa aynı projede iki fiyat listesi dolaşır, müşteri pazarlık için taraflar arasında gezinir ve projenin fiyat disiplini çöker.

Türkiye'de konut üretiminin önemli bir bölümü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle gerçekleşiyor. Buna rağmen satış operasyonu literatürünün tamamı tek malikli proje varsayımıyla yazılmış durumda. Bu yazı, gayrimenkul geliştiricileri, proje satış ekipleri ve satış yöneticileri için paylaşımlı stokun nasıl yönetileceğini ele alıyor.

Aşağıdaki hukuki değerlendirmeler bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Sözleşme ve uygulamalarınızı hukuk danışmanınızla birlikte kurgulayın.

Kat karşılığı projede satış neden farklı işler?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazdaki payının bir kısmını devretmesi karşılığında yüklenicinin bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği karma nitelikli bir sözleşmedir; içinde hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsuru bulunur. Bu yapı, satış operasyonuna doğrudan yansıyan dört sonuç üretir:

• Stok tek elde değildir. Projedeki daireler iki (bazen daha fazla) tarafa paylaştırılmıştır ve her taraf kendi payında satış yapma hakkına sahiptir.
• Fiyat kararı tek merkezden alınmaz. Yüklenicinin fiyat stratejisi arsa sahibini bağlamaz; aksi sözleşmeyle kararlaştırılmadıkça.
• Satış hızı beklentileri farklıdır. Yüklenici inşaatı finanse etmek için erken ve hızlı satmak ister; arsa sahibi çoğu zaman beklemeyi ve daha yüksek fiyatı tercih eder.
• Alıcı açısından belirsizlik artar. Müşteri kimden aldığını, tapunun ne zaman ve kimden geleceğini sorar; bu sorulara net cevap verilemediğinde satış uzar.

Bu dördü, tek malikli bir projede hiç karşılaşılmayan sorunlardır ve satış ekibinin günlük işine doğrudan girer.

Paylaşım listesi: hangi daire kimin?

Satış operasyonunun başlangıç noktası, paylaşımın bağımsız bölüm bazında kesinleşmiş olmasıdır. "Yüzde kırk arsa sahibinin" ifadesi bir oran beyanıdır; satış yapılamaz. Satılabilir olan şey, hangi blokta hangi kattaki hangi dairenin kime ait olduğunun yazılı olmasıdır.

Paylaşım listesinin taşıması gereken özellikler:

1. Sözleşmenin eki olmalı. Liste, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin eki olarak düzenlenmeli ve taraflarca imzalanmalıdır.
2. Bağımsız bölüm numarasıyla tanımlanmalı. Kat irtifakı kurulduğunda oluşan bağımsız bölüm numaraları esas alınmalıdır.
3. Değer dengesi gözetilmeli. Paylaşım yalnızca adet üzerinden yapıldığında, tüm iyi cepheler bir tarafta toplanabilir. Şerefiye farklarının paylaşımda dikkate alınması sonraki tartışmaları önler. Şerefiye hesabı için: Konut Projesinde Şerefiye Nasıl Belirlenir?
4. Değişiklik usulü tanımlanmalı. Proje revizyonu veya bağımsız bölüm sayısının değişmesi hâlinde listenin nasıl güncelleneceği yazılmalıdır.
5. Satış ekibine açık olmalı. Danışman, müşteriye gösterdiği dairenin hangi tarafa ait olduğunu bilmelidir.

Paylaşım listesi kesinleşmeden satışa çıkılan projelerde en sık yaşanan olay şudur: satış ekibi bir daireyi satar, sonra o dairenin arsa sahibi payında kaldığı anlaşılır ve müşteriye geri dönülür. Bu, hem satışı hem güveni kaybettirir.

Hukuki çerçeve: bilinmesi gereken beş başlık

1. Sözleşmenin şekli

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, içinde taşınmaz devri borcu barındırdığı için resmî şekle tabidir ve uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır. Şekle aykırı sözleşmeler kural olarak geçersiz kabul edilir; ancak Yargıtay, ifasına büyük ölçüde başlanmış sözleşmelerde şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralı çerçevesinde sınırlayan yerleşik bir içtihat geliştirmiştir.

2. Sözleşmenin tapuya şerhi

Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, tarafların haklarını üçüncü kişilere karşı görünür kılar. Aşağıda ele alınan içtihat değişikliğinden sonra bu şerh, arsa sahibi açısından daha da önemli hale gelmiştir.

3. Yükleniciden yapılan satışlar

Yüklenici, sözleşme uyarınca kendisine düşecek bağımsız bölümleri inşaat devam ederken satabilir veya satışını vaat edebilir. Burada iki durumu birbirinden ayırmak gerekir.

Tapu yükleniciye geçmişse: Arsa payı veya bağımsız bölüm tapuda yüklenici adına tescil edilmişse, yüklenici artık maliktir ve yapacağı devir bir taşınmaz mülkiyeti devridir. Bu durumda mülkiyetin devrine ilişkin resmî şekil kuralları uygulanır.

Yüklenici henüz malik değilse: Tapu devri yapılmamış, ancak yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bir bağımsız bölüm edinme hakkı varsa, bu hakkın üçüncü kişiye devri Yargıtay uygulamasında alacağın temliki olarak değerlendirilebilir. Bu değerlendirmenin yapıldığı hâllerde, Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesi çerçevesinde yazılı şekil yeterli görülebilmektedir. Uygulamada satış ofislerinde düzenlenen adi yazılı sözleşmelerin dayandığı çerçeve budur.

Her iki durumda da, satışın tüketiciye yapılan bir ön ödemeli konut satışı niteliği taşıması hâlinde 6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik hükümlerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Somut işleminizin hangi çerçeveye girdiğini hukuk danışmanınızla netleştirin.

4. 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı (18 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı), bu alanda uzun yıllardır uygulanan yaklaşımı değiştirdi.

Kararın konusu şudur: sözleşmeye konu taşınmaz tapuda yükleniciye devredildikten ve yüklenici arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere sattıktan ya da ipotek tesis ettikten sonra, sözleşmenin geçersizliği tespit edilir veya geriye etkili olarak feshedilirse üçüncü kişilerin durumu ne olacaktır?

Önceki yerleşik uygulamada, üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığına bakılmaksızın taşınmazların arsa sahibine dönebileceği kabul ediliyordu. Yeni kararla, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetle aynî hak edindikleri iddialarının dinlenebileceği; iyiniyetli oldukları anlaşılan kişilerin mülkiyet veya ipotek haklarının korunması gerektiği benimsendi. Somut olayda üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığı ispatlanırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir.

Satış operasyonu açısından iki pratik sonuç doğar:

• Alıcı tarafında: Yükleniciden alım yapan tüketicinin konumu, tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde güçlenmiştir. Bu, satış görüşmesinde dürüstçe anlatılabilecek bir gelişmedir; ancak "artık hiçbir risk yok" biçiminde sunulması yanlış olur, çünkü değerlendirme somut olaya ve iyiniyetin varlığına bağlıdır.
• Arsa sahibi tarafında: Sözleşmenin ve şartlarının tapuya şerh edilmesi, üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarına karşı önem taşır. Arsa sahibinin bu korumayı kurması, projenin tamamı için de istikrar sağlar.

5. Ön ödemeli konut satışı mevzuatı

6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik hükümleri, işlemin tüketici işlemi niteliği taşıması hâlinde uygulanır. Bunun için satıcının ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden kişi olması ve karşı tarafın tüketici sıfatını taşıması gerekir. Kapsama giren satışlarda yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz, sözleşme resmî şekle tabidir, geçerli sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme istenemez ve otuz ve üzeri konutlu projelerde teminat yükümlülüğü gündeme gelir.

Buradaki kritik nokta şudur: arsa sahibinin kendi payındaki daireleri satması otomatik olarak bu kapsamın dışında değildir, ancak otomatik olarak içinde de değildir. Belirleyici olan, arsa sahibinin satış faaliyetinin ticari veya mesleki nitelik taşıyıp taşımadığı, alıcının tüketici sıfatı ve işlemin ön ödemeli konut satışı tanımına girip girmediğidir. Örneğin çok sayıda bağımsız bölümü sistematik biçimde satışa sunan bir arsa sahibi ile tek bir daireyi satan bir arsa sahibi aynı çerçevede değerlendirilmeyebilir.

Pratik sonuç: arsa sahibinin "ben müteahhit değilim" varsayımıyla hareket etmesi risklidir. Projenin başında her iki tarafın satışlarının hangi hukuki çerçeveye gireceği ayrı ayrı değerlendirilmeli ve satış belgeleri buna göre hazırlanmalıdır. Sözleşmenin zorunlu içeriği için: Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi: Neleri İçermeli?

İki fiyat gerçeği ve doğurduğu sonuçlar

Kat karşılığı projelerde en sık yaşanan operasyonel sorun, aynı projede iki farklı fiyat seviyesinin oluşmasıdır. Tipik senaryo şöyle işler:

Yüklenici, inşaatı finanse etmek için erken dönemde agresif fiyatla satış yapar. Arsa sahibi, dairelerini elinde tutar ve teslime doğru daha yüksek fiyattan satmayı planlar. Bir süre sonra aynı projede, aynı tipteki daireler için birbirinden belirgin biçimde farklı iki fiyat dolaşmaya başlar.

Bunun sonuçları:

Ters senaryo da mümkündür: arsa sahibi nakit ihtiyacı nedeniyle piyasanın altında satarsa, yüklenicinin fiyat disiplini bozulur. Hangi yönde olursa olsun, kontrolsüz iki fiyat projenin toplam gelirini düşürür.

Bu nedenle fiyat artış planının her iki tarafı da kapsaması gerekir. Kademeli artış mantığı için: Konut Projesinde Kademeli Fiyat Artışı Nasıl Yönetilir?

Ortak satış protokolü: sözleşme ekine konması gerekenler

Çözüm, arsa sahibinin satış hakkını kısıtlamak değil; satışın ortak kurallar içinde yapılmasını sağlamaktır. Bu kurallar sözleşmenin eki olarak düzenlenmeli ve hukuki geçerliliği danışmanınızla kontrol edilmelidir.

Protokolde yer alması faydalı olan başlıklar:

1. Ortak fiyat listesi. Her iki tarafın da aynı liste üzerinden satış yapması; listenin nasıl ve kim tarafından güncelleneceği.
2. Alt sınır kuralı. Ortak liste kabul edilmiyorsa en azından bir taban fiyat belirlenmesi; bu fiyatın altında satış yapılmaması.
3. İndirim ve ödeme koşulu sınırları. Peşin indirimi ve vade seçeneklerinin bantları.
4. Satış kanalı. Arsa sahibi satışlarının da aynı satış ofisi ve aynı ekip üzerinden yürütülüp yürütülmeyeceği.
5. Envanter bildirimi. Taraflardan biri satış yaptığında diğerine ve satış ekibine bildirim yükümlülüğü ve süresi.
6. İlan ve reklam kuralları. Hangi kanallarda, hangi görsellerle, hangi fiyatla ilan verilebileceği. Dışarıdan emlak ofisiyle çalışılacaksa kanal kuralları için: Konut Projesinde Acente ve Broker Yönetimi
7. Müşteri sahipliği. Satış ofisine gelen bir müşterinin arsa sahibi dairesiyle ilgilenmesi hâlinde sürecin nasıl işleyeceği.
8. Komisyon veya hizmet bedeli. Yüklenicinin satış ekibi arsa sahibinin dairesini satarsa karşılığında ne alacağı.
9. Teslim ve satış sonrası sorumluluk. Arsa sahibinin sattığı dairede ayıp ve garanti taleplerinin muhatabının kim olduğu.
10. Uyuşmazlık çözümü. Fiyat veya paylaşım anlaşmazlıklarında izlenecek yol.

Dokuzuncu madde özellikle ihmal ediliyor. Teslimden sonra alıcı, kimden satın aldığına bakmaksızın imalat kaynaklı bir sorun için satış ofisine gelir. Bu taleplerin kime ait olduğu önceden yazılmazsa, iki taraf arasında sıkışan kişi müşteri olur. Satış sonrası süreç için: Konut Satış Sonrası Süreç

Envanterde arsa sahibi dairelerini yönetmek

Paylaşımlı stok, envanter yapısında ek bir katman gerektirir. Tek malikli projelerde bağımsız bölümün durumu (satılık, opsiyonlu, rezerve, satıldı) yeterlidir; kat karşılığı projede buna sahiplik bilgisi eklenir.

Kurulması gereken yapı:

• Sahiplik alanı. Her bağımsız bölümde "yüklenici payı" veya "arsa sahibi payı" bilgisi tutulur. Birden fazla arsa sahibi varsa hangisine ait olduğu da belirtilir.
• Ayrı statü izleme. Arsa sahibi kendi dairesini kendi kanalıyla sattığında bu bilginin envantere işlenmesi gerekir; aksi halde satılmış bir daire satılık görünmeye devam eder.
• Görünürlük ve yetki. Satış ekibi arsa sahibi dairelerini görebilmeli ancak bunlar üzerinde opsiyon açma veya fiyat değiştirme yetkisi sözleşmeye göre sınırlandırılmalıdır.
• Ayrı fiyat alanı. Ortak liste yoksa arsa sahibi dairelerinin fiyatı ayrı tutulmalı; ancak yine tek sistemde görünmelidir.
• Bildirim akışı. Arsa sahibi tarafında bir satış gerçekleştiğinde bunun sisteme ne kadar sürede işleneceği tanımlanmalıdır.

Envanterin en tehlikeli hâli, arsa sahibi dairelerinin sistemde hiç görünmemesidir. Bu durumda satış ekibi projenin gerçek stok durumunu bilmez; müşteriye "bu tipte daire kalmadı" denirken projede satılmamış daireler durur ya da tersine, aslında satılmış bir daire teklif edilir. Envanter yapısının kurulumu için: Konut Projesinde Envanter Yönetimi

Evon'un canlı modül sayfasında Envanter Motoru, Durum Yönetimi, Fiyat Listesi Yönetimi, Rol & Yetkilendirme, Teklif Yönetimi ve Satış Raporları modülleri bulunmaktadır. Paylaşımlı stok yapısının kendi kurulumunuzda nasıl tanımlanabileceğini doğrulamanız gerekir. Modül dökümü için Modüller sayfasına bakabilirsiniz.

Arsa sahibinin dairelerini satış ekibinin satması

Uygulamada giderek yaygınlaşan çözüm, arsa sahibinin dairelerinin de yüklenicinin satış ekibi tarafından satılmasıdır. Bu, iki fiyat sorununu büyük ölçüde ortadan kaldırır ve müşteri deneyimini tekleştirir.

Bu modelde netleştirilmesi gerekenler:

Aracılık faaliyeti niteliğinde bir hizmet söz konusu olacaksa, taşınmaz ticareti mevzuatındaki yetki belgesi ve hizmet bedeli kuralları gündeme gelebilir. Yapınızın hangi çerçeveye girdiğini hukuk danışmanınızla netleştirin.

Danışman primi maddesi küçük görünür ama davranışı belirler: arsa sahibi dairesi satışında prim daha düşükse, danışman doğal olarak önce yüklenici dairelerini gösterir. Prim yapısı için: Emlak Prim ve Komisyon Sistemi Nasıl Kurulur?

Müşteriye ne anlatılmalı?

Kat karşılığı projelerde alıcı, tek malikli projelere kıyasla daha fazla soru sorar ve bu soruların çoğu meşrudur. Satış ekibinin hazırlıklı olması gereken başlıklar:

• Kimden satın alıyorum? Sözleşmenin karşı tarafı yüklenici mi, arsa sahibi mi?
• Tapu nasıl ve ne zaman gelecek? Kat irtifakının durumu, devrin hangi aşamada yapılacağı. Süreç için: Konut Satışında Tapu Devir Süreci
• Sözleşme nerede yapılacak? Resmî şekil gereklerinin nasıl karşılanacağı.
• Teslim gecikirse muhatabım kim? Teslim yükümlülüğünün kimde olduğu.
• Ayıplı imalatta kime başvururum? Garanti sürecinin muhatabı.
• Arsa sahibi ile müteahhit arasında sorun çıkarsa ne olur? Bu, alıcıların en çok sorduğu ve en sık geçiştirilen sorudur.

Son soruya verilecek cevap, 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında daha güçlüdür; ancak abartılmamalıdır. Doğru yaklaşım, alıcıya kendi durumunu değerlendirebileceği bilgiyi vermek ve gerekirse kendi hukuk danışmanına danışmasını önermektir. Konut alımı gibi büyük bir kararda dürüst bilgilendirme, kısa vadeli ikna çabasından daha iyi sonuç verir.

Tahsilat ve ödeme planı tarafındaki farklar

Paylaşımlı projelerde finans tarafında da ek karmaşıklık vardır:

• Bedel kime gider? Arsa sahibi dairesinin satış bedeli doğrudan arsa sahibine mi, yoksa yüklenici üzerinden mi akacaktır?
• Ödeme planı farkı. Arsa sahibi uzun vadeli plan sunmak istemeyebilir; bu durumda aynı projede iki farklı vade yapısı oluşur ve satış ekibi hangi daire için hangi planı sunabileceğini bilmelidir.
• Teminat yükümlülüğü. Ön ödemeli satışta teminat gereklilikleri, satıcı sıfatına göre değerlendirilmelidir.
• Gecikme ve temerrüt. Tahsilat takibinin kim tarafından yürütüleceği.
• Raporlama. Projenin toplam tahsilat tablosunun iki tarafın satışlarını birlikte gösterip gösteremeyeceği.

Ödeme planı tasarımı için: Konut Projesinde Ödeme Planı Nasıl Kurgulanır? Tahsilat takibi için: Konut Projesinde Tahsilat Takibi

Raporlama: paylaşımlı stokta gerçek performans

Kat karşılığı projelerde satış raporları, sahiplik ayrımı yapılmadan okunduğunda yanıltıcı olur. İzlenmesi gereken görünümler:

Üçüncü satır erken uyarı verir: iki taraf arasındaki ortalama gerçekleşen fiyat farkı açılmaya başladıysa, protokoldeki fiyat disiplini fiilen uygulanmıyor demektir. Ölçüm çerçevesi için: Satış Ekibi KPI: Ölçmeniz Gereken 8 Metrik

Birden fazla arsa sahibi ve kentsel dönüşüm projeleri

Tek arsa sahibiyle yapılan bir sözleşme yönetilebilir bir karmaşıklık taşır. Hisseli arsalarda ve özellikle kentsel dönüşüm projelerinde ise karşı tarafta onlarca hak sahibi bulunabilir. Bu durumda satış operasyonunun ek gereksinimleri doğar:

• Muhatap belirsizliği. Fiyat politikası veya paylaşım değişikliği gibi konularda kiminle görüşüleceği tanımlı değilse her karar aylar sürer. Hak sahiplerinin kendi aralarında bir temsil yapısı kurması, sürecin en hızlandırıcı adımıdır.
• Farklı beklentiler. Bazı hak sahipleri daireyi oturmak için ister, bazıları hemen satmak. Aynı projede "kesinlikle satılmayacak" ve "acilen satılacak" daireler yan yana durur.
• Dağınık satış. Çok sayıda hak sahibi kendi dairesini kendi kanalıyla satmaya çalıştığında, aynı proje ilan platformlarında onlarca farklı ilan ve fiyatla görünür. Bu, projenin piyasadaki algısını en hızlı bozan durumdur.
• Bilgi akışı. Hak sahiplerine teslim takvimi, inşaat ilerlemesi ve süreç bilgisi düzenli iletilmezse, bu boşluk satış ofisine gelen çağrılarla dolar.

Bu tablolarda işe yarayan yaklaşım, hak sahiplerine de bir müşteri grubu gibi davranmaktır: düzenli bilgilendirme, tek bir muhatap ve isteyen hak sahibinin dairesini proje satış ekibine devredebileceği açık bir seçenek. Kendi dairesini satmaya çalışan ve zorlanan hak sahibi, sonunda fiyat kırarak projenin tamamına zarar verir.

Dağınık ilan sorununa karşı ortak bir ilan ve görsel standardı belirlemek de etkilidir: aynı projenin farklı fiyatlarla ve farklı görsellerle listelenmesi, alıcıda güven sorunu yaratır.

Satışa çıkmadan önce: kontrol listesi

Aşağıdaki liste, kat karşılığı bir projede satış başlamadan önce tamamlanması gereken maddeleri özetler.

Bu listedeki maddelerin çoğu hukuki değil operasyoneldir; ancak hepsinin ortak özelliği, satış başladıktan sonra çözülmesinin çok daha zor olmasıdır. Lansman planlamasının bütünü için: Konut Projesi Lansman Süreci

Sık yapılan sekiz hata

1. Paylaşım listesi kesinleşmeden satışa çıkmak. Satılan dairenin karşı tarafa ait olduğunun sonradan anlaşılması en pahalı hatadır.
2. Arsa sahibi dairelerini envantere hiç almamak. Satış ekibi projenin gerçek stoğunu göremez.
3. Fiyat politikasını sözleşmeye bağlamamak. İyi niyete dayalı fiyat uyumu ilk nakit sıkışıklığında bozulur.
4. Paylaşımı yalnızca adet üzerinden yapmak. Cephe ve kat değeri gözetilmezse bir taraf sistematik olarak zayıf stokla kalır.
5. Satış sonrası sorumluluğu belirsiz bırakmak. Müşteri iki taraf arasında sıkışır.
6. Arsa sahibinin tüketici mevzuatına tabi olabileceğini göz ardı etmek. Uyum riski projenin tamamına yayılır.
7. Prim yapısını ayrıştırmamak. Danışman hangi daireyi göstereceğini prime göre seçer.
8. Alıcının sorularını geçiştirmek. Kat karşılığı yapıya ilişkin sorular meşrudur ve dürüst cevap satışı hızlandırır.

Sık sorulan sorular

Aşağıdaki cevaplar genel çerçeveyi özetler; somut durumunuz için hukuk danışmanınıza başvurun.

Arsa sahibi kendi dairelerini istediği fiyata satabilir mi?

Kural olarak kendi payındaki bağımsız bölümler üzerinde tasarruf yetkisi vardır. Bu yetkinin ortak bir fiyat politikasıyla sınırlandırılması ancak taraflar arasındaki sözleşmeyle mümkündür. Bu nedenle fiyat disiplini, satış aşamasında değil sözleşme aşamasında kurulur.

Kat karşılığı projede satış sözleşmesini kim imzalar?

Satılan bağımsız bölüm hangi tarafın payındaysa, kural olarak satıcı o taraftır. Yüklenicinin satış ekibi arsa sahibinin dairesini satıyorsa, sözleşmenin tarafının kim olacağı ve yetkinin nasıl kurulduğu önceden netleştirilmelidir.

Arsa sahibi de ön ödemeli konut satışı kurallarına tabi midir?

Tüketiciye yapılan ön ödemeli konut satışlarında ilgili mevzuat hükümleri uygulanır. Arsa sahibinin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği somut duruma göre belirlenir; bu nedenle projenin başında hukuki değerlendirme yapılması gerekir.

Müteahhit ile arsa sahibi arasında anlaşmazlık çıkarsa alıcının durumu ne olur?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli kararı, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetle aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi gerektiğini benimsemiştir. İyiniyetli oldukları anlaşılan kişilerin mülkiyet veya ipotek hakları korunur; iyiniyetli olmadıklarının ispatı hâlinde taşınmaz arsa sahibine dönebilir. Değerlendirme her olayın kendi koşullarına bağlıdır.

Arsa sahibi dairelerini envanterde nasıl göstermeliyim?

Daireler sistemde görünmeli, ancak sahiplik bilgisiyle etiketlenmelidir. Satış ekibinin bu daireler üzerindeki yetkisi (opsiyon açma, fiyat değiştirme) sözleşmeye göre sınırlandırılabilir; fakat görünürlük tamamen kapatılmamalıdır.

Paylaşım listesi sonradan değişebilir mi?

Proje revizyonu veya bağımsız bölüm sayısının değişmesi gibi durumlarda değişiklik gündeme gelebilir. Değişikliğin usulü sözleşmede tanımlanmalıdır; resmî şekilde yapılmış bir sözleşmenin değiştirilmesinde şekil kurallarının nasıl uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç

Kat karşılığı proje, satış operasyonu açısından tek malikli bir projenin büyütülmüş hâli değildir. Aynı binada iki satıcının bulunması; fiyat, stok, sözleşme ve satış sonrası sorumluluk başlıklarının tamamını yeniden tanımlamayı gerektirir.

İşin tuhaf tarafı, bu konuların tamamının satış başlamadan önce, sözleşme masasında çözülebilir olmasıdır. Paylaşım listesinin bağımsız bölüm bazında kesinleşmesi, ortak fiyat politikasının sözleşme ekine bağlanması ve envanterde sahiplik bilgisinin tutulması; üçü de proje satışa çıkmadan yapılabilecek işlerdir. Sonradan yapılmaya çalışıldığında ise her biri bir pazarlık konusuna dönüşür.

Bugün yapılabilecek en pratik kontrol şudur: envanterinizi açın ve her bağımsız bölümün hangi tarafa ait olduğunu tek bir alandan okuyabiliyor musunuz? Okuyamıyorsanız, projenin gerçek stok tablosunu kimse görmüyor demektir.

İlgili Yazılar

Konut Projesinde Müşteri Memnuniyeti Nasıl Ölçülür? Konutta Sözleşme Devri: Müşteri Daireyi Teslimden Önce Satmak İsterse Ne Olur? Satış Kampanyası Nasıl Kurgulanır? Kapsam, Süre, Bitiş ve Ölçüm